Carnê-leão do aluguel: como declarar e quando pagar

O carnê-leão é a forma de apurar mensalmente o Imposto de Renda sobre rendimentos que uma pessoa física recebe de outra pessoa física ou do exterior. No caso do aluguel, o proprietário informa o valor no mês em que recebe, calcula o imposto e, se houver valor a pagar, recolhe o DARF até o último dia útil do mês seguinte.

Em 2026, a regra mudou: com a Lei nº 15.270/2025, quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 por mês passou a ter o imposto zerado, e quem recebe até R$ 7.350 tem redução parcial. Isso vale também para o carnê-leão. Por isso, muitos proprietários que pagavam DARF todo mês deixaram de pagar, mas continuam obrigados a registrar o aluguel.

Resposta rápida

• Quem usa o carnê-leão: o proprietário pessoa física que recebe aluguel de inquilino pessoa física (ou do exterior). Se o inquilino é empresa, ela retém o imposto na fonte.
• Quanto paga em 2026: o imposto segue a tabela progressiva mensal, de 0% a 27,5%. Rendimentos de até R$ 5.000 no mês têm o imposto zerado pela redução da Lei 15.270/2025.
• O que dá para abater: IPTU, condomínio e taxa de administração da imobiliária, desde que pagos pelo proprietário.
• Onde fazer: no Carnê-Leão Web, dentro do portal e-CAC, com login gov.br.
• Código do DARF: 0190.
• Prazo: último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
• Atrasou: multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros Selic.

Quem precisa declarar aluguel no carnê-leão

A primeira análise é quem paga o aluguel. Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário precisa registrar o rendimento no carnê-leão todo mês. O mesmo vale para aluguel recebido de fonte no exterior.

Quando o aluguel é pago por uma pessoa jurídica, a lógica muda. A empresa é obrigada a reter o Imposto de Renda na fonte, quando houver imposto, e entrega ao proprietário um informe de rendimentos para a declaração anual. Esse valor não entra no carnê-leão.

Quem paga o aluguel	Como o imposto é recolhido	Onde informar
Inquilino pessoa física	Carnê-leão mensal (DARF 0190)	Carnê-Leão Web e, depois, ficha de rendimentos recebidos de PF/exterior
Inquilino pessoa jurídica	Retenção na fonte pela empresa	Ficha de rendimentos recebidos de PJ, com base no informe
Fonte no exterior	Carnê-leão mensal	Carnê-Leão Web

Contratos administrados por imobiliária

A administradora pode receber e repassar o aluguel, mas isso não muda quem é a fonte pagadora. Se o inquilino é pessoa física, o aluguel continua no carnê-leão, mesmo passando pela imobiliária. Confira quem aparece como responsável pelo pagamento no contrato e nos documentos emitidos.

Nem tudo que entra na conta é aluguel

Caução, reembolso de despesas e valores pagos por serviços podem ter tratamento diferente. Não lance tudo como aluguel só porque o dinheiro caiu na mesma conta. Já juros, multa e atualização cobrados por atraso fazem parte do aluguel e são tributáveis, como explicado mais abaixo.

A Lei do Inquilinato ajuda a organizar os conceitos da relação entre locador e locatário, mas não substitui a análise tributária de cada recebimento. Em caso de dúvida sobre a natureza de um valor, consulte um profissional contábil.

Tabela do carnê-leão em 2026

O carnê-leão usa a mesma tabela progressiva mensal do Imposto de Renda. Em 2026, o cálculo tem duas etapas: primeiro aplica-se a tabela e, depois, a redução criada pela Lei nº 15.270/2025.

Etapa 1: tabela progressiva mensal

Base de cálculo mensal	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	0%	–
De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65	7,5%	R$ 182,16
De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05	15%	R$ 394,16
De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68	22,5%	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 908,73

A conta é: imposto = base de cálculo × alíquota − parcela a deduzir. A dedução por dependente é de R$ 189,59 por mês, e o desconto simplificado mensal é de R$ 607,20. Fonte: Receita Federal, Tributação de 2026.

Etapa 2: redução do imposto em 2026

Rendimentos tributáveis no mês	Redução do imposto
Até R$ 5.000,00	Até R$ 312,89, de modo que o imposto fique zero
De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00	R$ 978,62 − (0,133145 × rendimentos tributáveis)
Acima de R$ 7.350,00	Sem redução

Atenção a um detalhe que confunde muita gente: R$ 5.000 não é a nova faixa de isenção da tabela. A tabela continua começando em R$ 2.428,80; o que zera o imposto até R$ 5.000 é a redução aplicada depois. O Carnê-Leão Web faz essa conta automaticamente. Veja os exemplos oficiais da Receita.

Também é comum encontrar na internet o limite antigo de R$ 2.259,20. Ele valia antes de maio de 2025 e está desatualizado.

O que pode e o que não pode ser deduzido do aluguel

O imposto não incide sobre o aluguel bruto. O proprietário pode excluir algumas despesas, desde que ele mesmo tenha pago e consiga comprovar. Se o contrato diz que o inquilino paga IPTU e condomínio, não há o que abater, mesmo que esses valores apareçam no boleto.

Despesa	Pode deduzir?	Condição
Taxa de administração da imobiliária	Sim	Discriminada no contrato, recibo ou demonstrativo da administradora
IPTU e taxas do imóvel alugado	Sim	Pago pelo proprietário, no mesmo ano do aluguel
Condomínio ordinário e extraordinário, inclusive fundo de reserva	Sim	Pago pelo proprietário
Despesas de cobrança do aluguel	Sim	Comprovadas
Aluguel pago por imóvel sublocado	Sim	Quando você subloca o imóvel
Pintura, consertos, reparos e reformas	Não	Podem ser somados ao custo do imóvel em Bens e Direitos
Móveis e melhorias permanentes	Não	Podem compor o custo do imóvel
IPTU e condomínio pagos pelo inquilino	Não	O ônus não foi do proprietário

O entendimento da Receita sobre condomínio foi confirmado na Solução de Consulta DISIT/SRRF10 nº 10004/2023, que aceita despesas ordinárias e extraordinárias quando o ônus é do locador. Já os gastos para recolocar o imóvel em condições de uso, como consertos e benfeitorias, não reduzem o imposto do aluguel.

Uma boa prática é manter os comprovantes separados em três grupos:

• despesas de administração e cobrança da locação;
• encargos do imóvel pagos pelo proprietário (IPTU, condomínio);
• reformas, benfeitorias e manutenção, que vão para o custo do imóvel e não para o carnê-leão.

O cálculo do valor do condomínio também merece atenção, porque a mesma cobrança pode reunir despesas ordinárias e extraordinárias, e o contrato pode atribuir cada uma a uma parte diferente.

Além das despesas do imóvel, o Carnê-Leão Web permite informar deduções legais, como dependentes e previdência oficial.

Como calcular o carnê-leão do aluguel: exemplos

O cálculo segue quatro passos: some o aluguel recebido no mês, subtraia as despesas que você pagou, aplique a tabela e, por fim, desconte a redução de 2026. Nos exemplos abaixo, o aluguel é pago por inquilino pessoa física, a imobiliária cobra 10% de administração e o inquilino paga IPTU e condomínio. Não há dependentes nem outras deduções.

Aluguel bruto	Taxa da imobiliária (10%)	Base de cálculo	Imposto pela tabela	Redução 2026	DARF a pagar
R$ 3.000	R$ 300	R$ 2.700	R$ 20,34	R$ 20,34	R$ 0,00
R$ 4.000	R$ 400	R$ 3.600	R$ 145,84	R$ 145,84	R$ 0,00
R$ 9.000	R$ 900	R$ 8.100	R$ 1.318,77	Não se aplica	R$ 1.318,77

Como chegar ao valor do último exemplo: R$ 8.100 está na faixa de 27,5%. A conta é R$ 8.100 × 27,5% − R$ 908,73 = R$ 1.318,77. Como o rendimento passa de R$ 7.350, não há redução. Se você tiver dependentes ou outras deduções, o valor cai.

Para aluguéis entre R$ 5.000 e R$ 7.350, a redução é parcial e diminui conforme o valor sobe. Nesses casos, deixe o Carnê-Leão Web calcular, porque ele aplica a fórmula oficial.

Atenção: imposto zero no mês não garante imposto zero no ano

O carnê-leão calcula apenas os rendimentos lançados nele, separado do salário. Na declaração anual, tudo é somado.

Imagine quem ganha R$ 5.000 de salário e recebe R$ 3.000 de aluguel. Todo mês, o imposto do salário e o do carnê-leão podem sair zerados. Mas, no ano, os rendimentos somam R$ 96 mil, acima do teto de R$ 88.200 da redução anual. Resultado: é provável que haja imposto a pagar na declaração. Quem está nessa situação deve se planejar para não ser surpreendido.

Como declarar o aluguel no Carnê-Leão Web, passo a passo

O lançamento deve refletir o mês em que o dinheiro foi efetivamente recebido, não a data prevista no contrato. Se o inquilino deveria pagar no início do mês, mas quitou só no mês seguinte, vale a data real do recebimento. O acesso deve ser feito pelo serviço do carnê-leão da Receita Federal, no e-CAC.

1. Entre no portal e-CAC com sua conta gov.br (nível prata ou ouro) e abra o Carnê-Leão Web.
2. Selecione o ano-calendário correto.
3. Em rendimentos, lance o aluguel do mês: escolha a natureza “aluguel”, informe a data do recebimento, o valor bruto e o CPF do inquilino.
4. Lance as despesas dedutíveis que você pagou: taxa de administração, IPTU e condomínio.
5. Informe dependentes ou outras deduções legais, se houver.
6. Confira o resumo do mês. O sistema aplica a tabela e a redução de 2026 e mostra se há imposto a pagar.
7. Se houver, emita o DARF (código 0190) pelo próprio sistema e pague até o vencimento.
8. Guarde o DARF e o comprovante junto com o demonstrativo do mês.

Registre o aluguel todos os meses, mesmo quando o imposto sai zerado. Isso deixa o histórico completo para importar na declaração anual.

Organize uma pasta por mês

• contrato de locação e eventuais aditivos;
• recibos ou comprovantes de pagamento;
• extratos bancários;
• demonstrativos ou informes da imobiliária;
• comprovantes das despesas dedutíveis;
• documentos que expliquem atrasos, descontos ou pagamentos acumulados.

O extrato mostra a entrada do dinheiro, mas nem sempre explica sua origem. Por isso, confira-o junto com o contrato e os recibos.

Aluguel recebido por meio de imobiliária

A imobiliária costuma receber do inquilino, descontar a taxa de administração e repassar o saldo. Não lance só o valor que caiu na sua conta. Use o demonstrativo da administradora: lance o aluguel bruto como rendimento e a taxa de administração como despesa.

Se a imobiliária administra vários imóveis seus, peça relatórios separados por unidade. Misturar receitas e despesas de endereços diferentes dificulta a conferência e gera inconsistências com a declaração anual.

Quando pagar o carnê-leão do aluguel

O DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. O registro e o pagamento são etapas diferentes: lançar o aluguel no sistema não quita o imposto.

Aluguel recebido em	Pagar o DARF até
Setembro de 2026	30/10/2026
Outubro de 2026	30/11/2026

Confira sempre a data no próprio sistema, especialmente em meses com feriado.

Se você perdeu o prazo

Pague o quanto antes. Gere um novo DARF pelo Carnê-Leão Web, já com os acréscimos calculados, em vez de reaproveitar o documento vencido. Os acréscimos são:

• multa de mora de 0,33% por dia de atraso, limitada a 20%;
• juros pela taxa Selic acumulada.

Quem regulariza por conta própria paga só esses acréscimos. Se a Receita identificar a falta antes, o contribuinte pode receber, além do imposto, uma multa de ofício e a multa isolada de 50% sobre o carnê-leão não recolhido. Deixar tudo para a declaração anual não resolve: o carnê-leão é mensal e obrigatório.

Guarde o comprovante de pagamento junto com o demonstrativo mensal. O comprovante bancário, sozinho, nem sempre mostra qual mês foi quitado.

Quem recebe aluguel de várias unidades deve controlar cada imóvel separadamente. Uma planilha com mês de recebimento, valor bruto, despesas, imposto apurado e data de pagamento reduz o risco de esquecer um lançamento ou pagar o mesmo mês duas vezes.

Como levar os dados para a declaração anual

O carnê-leão e a declaração anual têm funções diferentes. O primeiro apura e antecipa o imposto mês a mês. A segunda soma todos os rendimentos do ano e acerta a conta final, o que pode gerar imposto a pagar ou a restituir.

Na declaração, use a opção de importar os dados do Carnê-Leão Web. Eles vão para a ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física e do exterior, com os DARFs pagos. Aluguel recebido de empresa vai em outra ficha, a de rendimentos recebidos de pessoa jurídica, conforme o informe.

O imóvel deve ser declarado separadamente, na ficha de Bens e Direitos. Uma informação não substitui a outra: o patrimônio representa o bem, e o aluguel é uma receita periódica. Reformas e benfeitorias que não puderam ser deduzidas do aluguel podem ser somadas ao valor do imóvel nessa ficha.

A Receita cruza os dados

O inquilino pessoa física informa na declaração dele o aluguel pago, com o nome e o CPF do proprietário. As imobiliárias também enviam à Receita a DIMOB, com os aluguéis que administram. Diferenças entre esses valores e o que você lançou no carnê-leão podem levar à malha fina.

A importação automática ajuda, mas não elimina a conferência. Revise os meses, compare com os extratos e confira se os pagamentos foram registrados corretamente.

A Lei do Imposto de Renda aplicável às pessoas físicas e as regras do programa mudam com frequência, como mostrou a Lei 15.270/2025. Consulte sempre as regras do ano-calendário correspondente, e não uma declaração antiga salva no computador.

Situações que exigem atenção

Aluguéis pagos com atraso ou acumulados

O carnê-leão segue o regime de caixa: o aluguel é lançado no mês em que foi recebido, não no mês a que se refere. Se o inquilino pagar três meses de uma vez, os três entram no mesmo mês. Isso pode levar o valor para uma faixa mais alta da tabela e tirar o direito à redução de 2026. Documente no recibo quais meses estão sendo quitados.

Juros, multa e correção por atraso

São tributáveis junto com o aluguel. Em agosto de 2026, a Receita reforçou esse entendimento na Solução de Consulta Cosit nº 147/2026: juros de mora, multas e atualização monetária cobrados por atraso integram o rendimento de aluguel, mesmo quando pagos por acordo ou decisão judicial. Peça que o recibo discrimine cada parcela, mas lance o total como rendimento.

Caução

Enquanto fica guardada como garantia, a caução não é aluguel. Se for usada para quitar aluguéis atrasados, a parte usada passa a ser aluguel recebido naquele mês.

Imóvel com mais de um dono

Na copropriedade, cada proprietário declara a sua parte do aluguel e das despesas, conforme a participação documentada. No caso de casal, o regime de bens e a titularidade registrada definem a divisão. Para bens comuns, a renda pode ser declarada metade por cada cônjuge ou integralmente por um deles. Não divida pela metade sem conferir a documentação.

Troca de imobiliária

Guarde os relatórios das duas administradoras. Feche o período anterior, confira saldos pendentes e registre a nova administração a partir da data efetiva da mudança.

Aluguel de temporada

Quando o hóspede é pessoa física, o valor recebido segue em regra a mesma lógica: entra no carnê-leão no mês do recebimento, com as mesmas deduções. Guarde os relatórios da plataforma para comprovar valores e taxas.

Reforma tributária: quem tem vários imóveis

A Lei Complementar nº 214/2025 criou o IBS e a CBS. O proprietário pessoa física só passa a ser contribuinte desses tributos sobre aluguel se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil com locações e alugou mais de três imóveis. Para quem se enquadra, há redução de 70% na base desses tributos. A transição começou em 2026; quem está perto desses limites deve buscar orientação contábil. Para a maioria dos proprietários, nada muda: continua valendo apenas o Imposto de Renda pelo carnê-leão.

Erros comuns que podem gerar problemas com a Receita

• Deixar tudo para a declaração anual. O carnê-leão é mensal; pagar só no ajuste gera multa e juros.
• Informar apenas o valor líquido repassado pela imobiliária. Lance o bruto e as despesas separadamente.
• Deduzir IPTU ou condomínio pagos pelo inquilino. Só vale o que o proprietário pagou.
• Abater reformas, pintura ou consertos no carnê-leão. Esses gastos não reduzem o imposto do aluguel.
• Usar tabela ou limite desatualizado. Em 2026, a tabela começa em R$ 2.428,80 e há a redução da Lei 15.270/2025.
• Achar que imposto zero no mês dispensa o registro. Lance todos os meses para manter o histórico.
• Esquecer que o salário entra na conta anual. O carnê-leão zerado não garante declaração sem imposto a pagar.

Checklist antes de fechar o ano

• Todos os aluguéis do ano foram lançados no Carnê-Leão Web.
• Cada lançamento está no mês em que o dinheiro foi recebido.
• Os valores da imobiliária batem com os extratos.
• As despesas deduzidas foram pagas por você e têm comprovante.
• Juros e multa por atraso foram lançados como aluguel.
• Os coproprietários declararam cada um a sua parte.
• Os DARFs pagos estão conferidos e guardados.
• O imóvel está informado em Bens e Direitos, separado dos rendimentos.

Fontes

• Receita Federal: Tributação de 2026
• Receita Federal: Exemplos de aplicação da Lei 15.270/2025
• Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025
• CRC-MA: Receita esclarece tributação de aluguéis recebidos em atraso (SC Cosit 147/2026)
• Solução de Consulta DISIT/SRRF10 nº 10004/2023 sobre condomínio